Il sindaco Giannini: "Polo commerciale grande opportunità"

A proposito dell’attuazione della previsione urbanistica dell’area commerciale Bandieri a Misano è ora di dare la parola al sindaco Stefano Giannini. Un intervento lungo, il suo. Ma chiarissimo. Eccolo di seguito.
"Mi pare che i punti di vista critici alla previsione siano sostanzialmente due:
1) “Nuova cementificazione”, “attentato all’ambiente”
La procedura che si è aperta a Misano non è una variante in accrescimento, nè una scelta improvvisata promossa da qualche speculatore a cui il Comune ha attaccato su qualche opera pubblica per giustificarla. Essa deriva dalla pianificazione urbanistica della nostra Provincia, riconfermata nella variante al Ptcp del 2012, che è il frutto di un iter complesso durato più di due anni, sia la prima che la seconda volta, con centinaia di osservazioni e con i pareri di tutti i Comuni e l’approvazione definitiva della Regione. Ricordo che il PTCP quando venne approvato venne criticato da più parti e specie dai Sindaci, come troppo restrittivo e vincolistico in relazione alle necessità dello sviluppo economico della Provincia. Certo, altri tempi.
L’area è individuata come polo funzionale dal PTCP ed è praticamente l'unica area della provincia in cui si consente l’ampliamento di un centro commerciale esistente, pure con grandi strutture di vendita, anche in considerazione del fatto che si trova a solo due chilometri dal confine marchigiano e mira, assieme alla riqualificazione dell’area commerciale antistante, che è carente di dotazione di verde, di parcheggi e di viabilità di accesso, a promuovere l’area, così integrata, come punto di attrazione commerciale sovraregionale. La previsione del PTCP tiene inoltre espressamente in considerazione che la più importante struttura sportiva del territorio, l’autodromo M. Simoncelli, è carente di un accesso viario diretto con la zona turistica a mare della ferrovia.
Con l’Accordo territoriale firmato alcuni anni fa con la Provincia, d’accordo con Gnassi, con il quale ho piena sintonia circa la riduzione del carico urbanistico nel nostro territorio provinciale, si sono posti dei paletti ben precisi rispetto alla previsione del PTCP, con prescrizioni stringenti ed innovative.
In primo luogo l’intervento ha ridotto ai minimi termini la speculazione fondiaria: con la scelta di dare un termine perentorio entro il quale iniziare le procedure, il potere contrattuale dei proprietari fondiari è stato praticamente azzerato. Infatti se non giungeva la proposta da parte dei privati entro il mese di agosto 2018 decadeva tutta la pianificazione urbanistica e quelle aree ritornavano al mero valore di terreno agricolo.
L’Accordo territoriale assegna all’area, che misura complessivamente 150 mila mq, un indice di edificabilità molto basso, con un range tra il 16% ed il 22% (che sarà definito precisamente in base alla qualità urbanistica e ambientale del progetto e alla quantità e qualità di opere pubbliche che saranno realizzate) che è la metà degli indici assegnati nelle ultime, anche recenti, realizzazioni di aree con opifici e capannoni commerciali, a Misano e nei dintorni. In sostanza invece di 50/60 mila mq di capannoni teoricamente prevedibili, grazie ai limiti posti dall’Accordo territoriale se ne potranno fare la metà. E l’ampliamento si costruirà in seconda linea rispetto alla Statale, cioè fra la zona esistente e la ferrovia, quindi senza alcun impatto visivo dalla strada. Inoltre, ad abundantiam, per dare un completo quadro urbanistico, il Comune di Misano ha ridotto contestualmente della metà la previsione già approvata di capannoni (prevalentemente produttivi, ma anche parzialmente commerciali) nell’area di Raibano, a confine con Riccione, da 100.000 a 50.000 mq. Insomma a Misano in realtà dimezza le previsioni di capannoni; e il Comune si appresta a varare un Piano Urbanistico Generale a consumo zero di territorio nelle aree esterne a quelle gia costruite o urbanizzate; insomma zero volumi aggiuntivi: si recupera il poco rimasto dalla precedente pianificazione per piccole ricuciture territoriali e rigenerazione urbana, sismica, e termica. L’accordo territoriale prevede infine esplicitamente che le aree individuate nel PTCP come zona di ricarica falde e come area boscata, vengano salvaguardate secondo le norme previste nello stesso PTCP.
Sotto il profilo tecnologico e ambientale l’insediamento commerciale dovrà essere totalmente autosufficiente dal punto di vista energetico, zero emissioni. Infatti oltre al fotovoltaico verrà realizzato il più grande impianto di geotermico della nostra provincia. Inoltre l’intervento permetterà di avere una dotazione di verde importante Si tratta di circa 100 mila mq che diverranno pubblici, proprio di fronte al parco della greppa, che è già di proprietà comunale. Ciò per attuare, da una parte l’avvio della piena tutela dell’unico residuo integro varco verde a mare della statale esistente nella parte sud della provincia, tutelato dal Piano Regionale della Regione, e dall’altra consentira la realizzazione di parcheggi pubblici anche per l’area già esistente, che ne è del tutto sprovvista.
Inoltre vi sono opere pubbliche fondamentali non solo per Misano ma per l’intera zona turistica che vada Cattolica a Riccione, previste anch’esse nel PTCP . E’ infatti prescitta la costruzione di un sottopasso ferroviario e uno stradale con annessa ampia pista ciclabile, che favorisca la connessione tra il litorale e l’interno e più precisamente tra l'autodromo e la strada di collegamento già esistente a mare della ferrovia, che congiunge la zona turistica di Misano Riccione e Cattolica. Solo questo intervento è stimato tra i 3-4 milioni di euro, ed è interamente a carico dei realizzatori. Aggiungo che tale opera permetterà di mettere in sicurezza anche l’ingresso alle attività commerciali esistenti (magazzini Oliviero e altri).
2) “La ricaduta sul tessuto imprenditoriale sarebbe devastante, non solo per gli imprenditori di Misano, ma anche per quelli delle aree limitrofe”.
Intanto - prosegue Giannini - distinguiamo. Nell’incontro che avevo promesso alle associazioni di categoria se (e non appena) si fosse presentato un promotore (e in realtà programmato prima che divampasse la polemica
sulla stampa), le associazioni di categoria e gli operatori di Misano presenti hanno espresso, chi con toni accentuati, chi con più prudenza, un sostanziale favore unanime all’operazione. Hanno richiesto di
migliorare la connessione con la zona con Misano Mare e contestualemente la riqualificazione del modesto asse commerciale esistente. I rappresentanti provinciali e quelli di Cattolica e Riccione hanno invece manifestato contrarietà. Comunque è stato un incontro proficuo e corretto, che ha fornito spunti
che saranno tenuti in considerazione.
Quanto alla ricaduta sul tessuto commerciale locale cito testualmente il Sindaco di Riccione che ha affermato (Carlino 22.8.2018) “La tipologia delle attività è diversa, per cui non dovrebbe esserci concorrenza diretta tra il nuovo insediamento ed i nostri centri commerciali naturali di Riccione. Passeggiare e incontrare persone nei viali è ben diverso dal freddo centro commerciale. Tuttavia nella mole dei consumi della popolazione il nuovo centro potrebbe togliere qualcosa alle nostre attività”.
Analoga è la valutazione espressa dal Pd di Riccione. Mi sembrano considerazioni che ci possono stare anche se non condivido appieno. Aggiungo però che ho già criticato l’incongruenza della variante al RUE di Riccione, che consente di trasformare in commerciale, anche di piccola struttura di vendita, i capannoni artigianali nell’area attigua al centro Jmmy Monaco, cioè a 1 km da viale Ceccarini o da Corso Cervi a Riccione. Stiamo parlando di superfici complessive ben maggiori e con tipologie commerciali insediabili che sono direttamente concorrenti con quelle degli assi commerciali di Riccione. Preso atto che il nuovo insediamento non farà concorrenza diretta al contesto locale, contesto invece la seconda affermazione perché le caratteristiche dell’intervento corrispondono ad esigenze commerciali attuali. Come impostazione commerciale non sarà come le Befane (galleria commerciale con negozi,), né come l’Iper di Savignano (che vive attorno ad un iperalimentare con stabilimenti commerciali minori); tantomeno sarà quella dei finti centri commerciali naturali costruiti presso alcuni caselli auostradali; Avrà invece la caratteristiche di un parco commerciale per poche (6, 7) strutture specializzate di medio/grandi dimensioni. In sostanza l’utente ha la possibilità di trovare una vasta gamma di prodotti ma di un singolo genere e di una specifica marca, che già opera nel settore dell’e.commerce e che l’utente è già indirizzato ad acquistare ma che vuole vedere direttamente per confermare la sua determinazione di acquisto. Non farà concorrenza pertanto ai centri commerciali naturali, ma si confronterà con le piattaforme on line. Aggiungo che vi sarà un centro alimentare, che però avrà una insegna nuova per il nostro territorio. Probabilmente vi sarà una struttura specializzata nell’abbigliamento sportivo, una negli alimenti ed accessori per animali domestici, una nel bricolage, una nei prodotti elettronici ed una nel campo della ristorazione e prodotti del territorio. I dettagli li vedremo quando apriremo la conferenza di servizi.
I Benefici
Io penso - conclude il sindaco di Misano - che sarà una grande opportunità per Misano. Il polo commerciale integrato sarà un attrattore soprattutto dalle Marche e favorirà, per esempio, la ristorazione di qualità che c’è nel centro di Misano, sul nostro lungomare e a Portoverde. Non avrà impatto ambientale, anzi emissioni zero e rispetterà le prescrizioni ambientali del PTCP, anzi attuandole. Consentirà un più comodo accesso carrabile per i natanti diretti a Portoverde. Soprattutto sarà l’occasione per riqualificare la zona esistente e per dotare il territorio di un’infrastruttura viaria e ciclopedonale di ricucitura con l’autodromo, che è essenziale non solo per Misano. Insomma porterà benessere a questo territorio e la sua comunità, nel rispetto dell’ambiente".